En cuanto a la cuestión de quién debe hacerse cargo de las obras que afecten al inmueble arrendado, es preciso distinguir entre dos clases posibles de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.

Obras de conservación (Artículo 21)

     El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:

• Que el deterioro de la vivienda sea imputable al arrendatario

• Cuando se hayan causado daños a la vivienda por causa no imputable al arrendador, conllevando la declaración de ruina o la pérdida de la finca (ejemplo de ello podrían ser los daños causados por un terremoto, o por una explosión no imputable al propietario).

     El propietario-arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en caso de realizar reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.

     El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, para lo cual deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

     El arrendatario está obligado a soportar y tolerar la realización a cargo del arrendador de obras de conservación o mejora que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque durante ese tiempo se vea privado de una parte de la vivienda. No obstante, si las obras se prolongasen durante más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a causa de las mismas.

     La Ley prevé, en su Artículo 26, que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente (por ejemplo del Ayuntamiento) la hagan inhabitable, el inquilino tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario.

Obras de mejora (Artículo 22)

     Estas obras son las que tienen por objeto mejorar, como su nombre indica, las condiciones de la vivienda.

     El propietario ha de notificar al inquilino con al menos tres meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá renunciar a continuar con el contrato de alquiler en el plazo de un mes, salvo que estas obras apenas afecten a la vivienda.

     Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de dos meses, sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras. Sin embargo, si el inquilino decide soportar las obras, tendrá derecho a que se le reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas. También tendrá derecho a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

     La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20% de la renta vigente.

     Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda deberán ser abonadas por el arrendatario.

     La Ley permite al arrendatario en el artículo 24 que realice en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar la misma a su condición de minusválido o a la de su cónyuge, pareja de hecho o familiares que convivan con él. La Ley exige en este caso la notificación previa por escrito arrendador. A la finalización del contrato el arrendador puede exigir al arrendatario que reponga la vivienda a su estado inicial.