El contrato no ha de tener una forma especial. De hecho, incluso puede ser un contrato verbal, si bien cualquiera de las partes puede requerir a la otra que se realice por escrito (muy aconsejable), en cuyo caso en él se tiene que hacer constar, como mínimo:

• Fecha: No es imprescindible pero sí muy recomendable porque permitirá establecer la duración del alquiler y sus prórrogas

• Quienes firman: El casero e inquilino debe aparecer con su nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y en título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF.
En el caso de personas jurídicas debe hacerse constar, además, el domicilio social de la empresa y la escritura de constitución de la misma, junto con el Notario que la autorizó y su inscripción en el Registro Mercantil.

• Qué es lo que alquilan: Se debe describir lo que se alquila para que pueda ser identificado claramente. Hay que indicar la dirección y referencia catastral (esto lo exige Hacienda), también se puede indicar su tamaño. Si se alquila con muebles, incluir un inventario que se incorpore como anexo al contrato.
Si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad debe constar los datos de la inscripción.

• Cuánto se paga: Casero e inquilino pueden acordar la cantidad que deseen. Las subidas de la renta se realizarán en los cumpleaños del contrato y estarán sujetas a las oscilaciones del IPC.
En caso de que el contrato haya sido firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Fomento del alquiler, casero e inquilino podrán actualizar la renta cada año según ellos mismos acuerden, pero deben incluir los términos en el contrato. Si no se estipula nada el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

• Cúanto dura: Con la entrada en vigor de la Ley de Fomento del Alquiler, la duración mínima del contrato de alquiler pasa de 5 a 3 años

• Qué se paga de fianza: Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos. La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma. La fianza no se actualizará durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

• Qué pasa si el casero vende la casa Si se vende el piso alquilado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso. Si no está inscrito y el nuevo propietario quiere acabar con el alquiler, el inquilino tiene derecho a quedarse en el piso durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el alquiler.

     Existe la posibilidad de adquirir un “contrato-tipo”, de venta en estancos.
     También se puede celebrar el contrato ante Notario, mediante la otorgación de escritura pública, que luego podrá ser inscrita, a instancias del interesado, en el Registro de la Propiedad con el objeto de dar publicidad del arrendamiento a terceros. Esto puede ser de indudable interés para el arrendatario, aunque comporte unos gastos adicionales.

     En principio, la duración del arrendamiento se pacta libremente por las partes contratantes. Si en el contrato no se indica la misma, la Ley establece que se entenderá celebrado por 1 año.

Plazo mínimo

     No obstante lo anterior, la Ley establece un plazo de garantía de cinco años (art. 9). Eso significa que los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años. No se prorrogará el contrato si el inquilino manifiesta al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Si el contrato ha sido firmado después del 4 de junio, momento en que entra en vigor la Ley de Fomento del alquiler, la prorroga obligatoria se reduce a cinco a tres años. Sin embargo, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler pasados los primeros seis meses de alquiler avisando con 30 días de antelación sin tener que pagar ninguna indemnización.

La nueva ley de Fomento del Alquiler también contempla que casero e inquilino puedan pactar en el contrato que si el inquilino deja el piso de alquiler indemnice al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Excepción:

     Sólo existe una excepción a lo explicado en el párrafo anterior, que se produce si el propietario-arrendador manifiesta expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a ser su vivienda permanente. Sin embargo, en este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, el arrendador no ha ocupado la vivienda, ello permite al arrendatario exigir al arrendador:

• Que se le vuelva a alquilar la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto.

• Una indemnización por una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco desde que se le obligó al desalojo.

     Una vez transcurrido el plazo de 5 años, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha en que se cumplan los referidos 5 años, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Durante estas prórrogas anuales el arrendatario podrá, mediante notificación al arrendador como mínimo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, resolver el contrato.

     Hay que destacar que la Ley no concede esta facultad de resolver el contrato al arrendador, por lo que una vez prorrogado el mismo tras el transcurso de los cinco años iniciales, queda el arrendador a expensas de lo que decida el arrendatario al final de cada periodo anual.

Para los contratos firmados después de la entrada en vigor de la nueva ley de fomento ( 4 de junio) la prórroga del contrato una vez pasados los primeros tres años, pasa a ser de un año.

     Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas el arrendatario no puede desistir del contrato –esto es, manifestar su voluntad de renunciar al mismo– o abandonar el inmueble sin dar más explicaciones. En este caso, la Ley prevé que, en caso de desistimiento o abandono, el arrendatario estará obligado a indemnizar al arrendador por los perjuicios que le cause.

Excepción:

     En los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que hubieran transcurrido al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (Artículo 11).

     Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización a favor del arrendador.

Para los contratos firmados después de la entrada en vigor de la nueva ley de fomento ( 4 de junio) el inquilino puede dejar el piso cuando quiera pasados los primeros seis meses siempre que avise con 30 días de antelación de modo fehaciente (burofax)

     La Ley determina en el Artículo 12 que el arrendamiento puede continuar en beneficio del cónyuge si el arrendatario, sin el consentimiento de su cónyuge, manifiesta su intención de no renovar el contrato o desistir del mismo, esto es, manifestar su voluntad de renunciar al contrato. En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.

     Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intención es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cónyuge manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extingue por falta de notificación, el cónyuge deberá pagar la renta generada hasta que devuelva la vivienda al arrendador.

     Lo explicado en este apartado es de aplicación también a las parejas de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

     En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, la Ley en el Artículo 15 permite que el cónyuge que no suscribió el contrato de arrendamiento pueda continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del contrato.

     El cónyuge deberá comunicar al arrendador, en el plazo de dos meses desde que se le notificó la resolución judicial correspondiente, que desea continuar en el uso de la vivienda. La comunicación al arrendador deberá ir acompañada de copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

     Teniendo en cuenta que la cesión de contratos significa que una de las partes del contrato (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que para el cedente se derivan de dicho contrato. Sí, se puede ceder un contrato de arrendamiento, pero para ello es necesario que el arrendatario obtenga el consentimiento del arrendador, que debe ser prestado por escrito.

     Una vez producida la cesión, el cesionario (nuevo arrendatario) se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior

Texto actualizado el 11/11/2013 por Enalquiler.com.