Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios (Art. 13)
¿Pueden impugnarse los acuerdos de la Junta de Propietarios?
El acta de la Junta de Propietarios
Competencias
Corresponde a la Junta de Propietarios: (art. 14)
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Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
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Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
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Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
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Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
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Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
¿Cómo puede asistirse a la Junta? (Art. 15)
La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local pertenece "pro indiviso" (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos.
La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios.
Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (sin sujeción a "quórum")
La Junta debe reunirse en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Por ello, es habitual incluir tanto la primera como la segunda (con media hora de diferencia) en la misma citación.
La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:
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La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad.
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El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, no exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
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El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.
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Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
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La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
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La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
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Para la validez de todos los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
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En segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
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Cuando la mayoría no se pueda lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, puede solicitarse al Juez de Primera Instancia para que decida al respecto.
Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:
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Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
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Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
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Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.
Siempre resulta conveniente obtener el consejo de un abogado sobre la conveniencia o no de iniciar las correspondientes acciones legales así como de las particularidades que puede presentar el caso concreto.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.
El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente:
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La fecha y el lugar de celebración
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El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
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Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
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Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
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El orden del día de la reunión
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Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
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El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios.
Se pueden corregir los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
El secretario debe custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
El Presidente, y en su caso los vicepresidentes
Nombramiento
Es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio. Si el propietario designado no desea ser nombrado Presidente, podrá solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación invocando para ello las razones que le asistan.
El juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad.
Representación
El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.
Nombramiento de vicepresidente
No es obligatorio nombrar vicepresidentes. En el caso de que se desee hacerlo, su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Funciones del vicepresidente
Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.
El Secretario
Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.
Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
El Administrador
Corresponde al Administrador realizar, además de todas aquellas que se le confieran por la Junta, las siguientes (Art. 20):
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Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
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Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
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Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
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Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
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Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentación de la Comunidad.